Ипотека без первоначального взноса – возможно, не самый надежный способ обзавестись новой квартирой, но что делать, если других вариантов нет и не предвидится?
Покупка жилья с привлечением кредитных средств позволяет улучшить жилищные условия тем, у кого не хватает свободных средств на приобретение недвижимости. Но как поступить, если денег нет даже на первоначальный взнос? Кроме того, иногда возникают ситуации, когда накоплений нет совсем, а жилищный вопрос нужно решить срочно. Рассмотрим, какими вариантами выхода из такой ситуации можно будет воспользоваться в 2024 году.
Для чего банки берут первоначальный взнос?
Первоначальный взнос представляет собой часть стоимости недвижимости, которую заемщик платит продавцу из своих денег. Наличие у заемщика первоначального взноса является гарантией его платежеспособности для организации, предоставляющей кредит. В глазах банка такой человек имеет достаточный уровень дохода и финансовую дисциплину, чтобы впоследствии перечислять платежи и гасить остаток долга в срок. Отсутствие первого взноса, напротив, является существенным поводом для отказа в предоставлении кредита.
Как правило, минимальный размер взноса составляет 20 процентов стоимости жилья, а верхний предел не установлен. Размер зависит от ипотечной программы, в которой хочет принять участие покупатель недвижимости. Для подбора оптимальных условий следует внимательно изучить и сравнить текущие предложения банков.
Согласно прогнозам Центробанка, в 2024 году средняя ключевая ставка будет составлять около 11,5–12,5 процента. Соответственно, банки не будут предлагать кредитные продукты с более низкой ставкой. По мнению специалистов регулятора, в целом ситуация для ипотечного рынка улучшится по сравнению с предыдущим годом.
Плюсы и минусы ипотеки без первоначального взноса
Взвесив положительные и отрицательные стороны кредитования без стартового взноса, можно определиться, стоит ли вообще рассматривать подобные предложения.
- Быстрое решение жилищного вопроса
- Не нужно годами копить на взнос
- Можно купить жилье, имея минимум свободных средств
- Первоначальный взнос можно выплатить за счет субсидий по госпрограммам
- Банки менее охотно выдают такие кредиты
- Придется возмещать кредитору полную стоимость жилья
- Процент по таким кредитам выше
- Нужно иметь недвижимость для залога
- Дополнительные займы увеличат долговую нагрузку
- Стоимость объекта при покупке без первоначального взноса может вырасти до 30 процентов
- Более сложный процесс оформления сделки
Где взять деньги на первоначальный взнос?
К сожалению, найти предложения с первоначальным взносом ниже 20 процентов будет непросто, поэтому в первую очередь стоит рассматривать варианты, за счет каких средств можно погасить этот обязательный платеж.
Самый очевидный способ – накопить. Но быстро собрать требуемую сумму (быстро – не более чем за полгода) под силу далеко не каждому заемщику. Если учесть, что стоимость жилья в течение года повышается минимум на 5 процентов (а зачастую больше), то процесс накопления рискует затянуться или вовсе стать бесконечным. Пока вы занимаетесь накоплением, подходящие варианты на рынке недвижимости успеют подорожать или будут реализованы.
Существуют разные способы оперативно получить средства на первоначальный взнос и не откладывать покупку жилья на неопределенный срок, рассмотрим основные из них.
Еще один кредит
Да, чтобы получить ипотечный кредит, не имея накоплений на первоначальный взнос, можно взять потребительский кредит. Схема вполне «рабочая», но довольно рискованная для заемщика. Важно учитывать, что по нецелевым кредитам ставка существенно выше, чем по ипотечным. Заемщику придется одновременно обслуживать два кредита, это ощутимо увеличивает финансовую нагрузку. Кроме того, наличие потребительского кредита может стать поводом для отказа банка в ипотеке, если специалисты посчитают долговую нагрузку слишком высокой. Предотвратить такой сценарий можно, если сначала получить одобрение ипотеки, а потом взять кредит на стартовую выплату.
Не стоит прибегать к этому способу, если вы не уверены в своих финансовых возможностях. Не самой лучшей идеей будет и получение денег в микрофинансовых организациях. Скорее всего, предлагаемой ими суммы все равно не хватит на взнос, а проценты могут оказаться неподъемными.
Если единственным возможным выходом является получение кредита, порядок действий будет следующим:
- Получение одобрения ипотеки
- Подбор объекта недвижимости (первые два пункта могут меняться местами в зависимости от ситуации)
- Направление онлайн-заявок на кредит сразу в несколько банков, выбор наиболее выгодного предложения
- Заключение сделки на покупку недвижимости
Попросить в долг
Любой банк потребует возврата кредита с процентами, а если речь идет о потребительском кредите, то размер переплаты существенно повышается. Покупателям, которые не хотят нагружать кредитную историю и брать обязательства перед банком, можно прибегнуть к помощи родственников и друзей, способных одолжить необходимую сумму.
Материнский капитал
Многие ипотечные программы подразумевают возможность использовать материнский капитал для первоначального взноса. Капитал является целевой выплатой, и одна из предусмотренных законодательством целей как раз заключается в улучшении жилищных условий.
С учетом увеличения размера взноса до 20 процентов и ростом цен на жилье полностью покрыть взнос за счет мат. капитала с каждым годом становится все сложнее. Но если заемщик проживает в небольшом городе или у него есть собственные накопления, материнского капитала вполне может хватить для покрытия недостающей суммы. В 2024 году выплаты будут проиндексированы и составят 631 тыс. руб. и 834 тыс. руб. на первого и второго ребенка соответственно. Этих денег хватит, чтобы купить в кредит недвижимость стоимостью 3-4 миллиона рублей, не докладывая из своих накоплений.
Важно помнить, что при использовании этой субсидии для покупки жилья закон обязывает определенные условия, в числе которых выделение долей детям. В будущем это может усложнить для собственников процесс продажи недвижимости либо ее раздела.
Залог недвижимости
Для заемщиков, у которых не хватает средств на первоначальный взнос, некоторые банки предоставляют возможность оформить кредит под залог имеющейся недвижимости. Обременение в этом случае налагается не на покупаемый объект, а на имеющийся. В качестве такого объекта могут выступить дом, квартира, апартаменты и прочая собственность заемщика. Кроме недвижимости, можно заложить и другое имущество: автомобиль, ценности, свою долю в компании и др.
Участие в госпрограммах
Большинство льготных ипотечных программ с господдержкой подразумевает выгодную ставку по кредиту. Однако есть и такие, в рамках которых россияне могут получить субсидию для покрытия части стоимости ипотечного жилья, включая первоначальный взнос. К ним относится программа «Молодая семья», которая будет действовать до 2025 года.
Супруги, которые не перешагнули порог 35-летия, могут поучаствовать в этой программе и получить субсидию для погашения части кредита на жилье. Важно, чтобы супруги соответствовали возрастному критерию на момент перечисления выплаты.
Участие в ней подразумевает и соблюдение других требований, в числе которых необходимость в собственном жилье. Размер выплаты варьируется в зависимости от наличия у супругов детей. К примеру, семья без детей может получить 30-процентную субсидию от расчетной стоимости жилья. Также следует учитывать, что в каждом регионе действуют свои условия программы.
Субсидию можно внести в качестве первоначального взноса, однако есть свои нюансы. Самый существенный из них – необходимость дождаться своей очереди как семья, нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Это может стать серьезным препятствием, если решить вопрос с жильем нужно в сжатые сроки.
В число программ, по которым можно получить финансовую поддержку от государства, также входит социальная ипотека. Благодаря ней некоторые категории специалистов могут взять кредит по сниженной ставке или получить помощь государства. Условия программы также зависят от региона проживания.
Военнослужащие могут воспользоваться средствами целевого жилищного займа, чтобы внести их в качестве первоначального взноса. Это касается участников накопительно-ипотечной системы.
Партнерские программы банков и застройщиков
Отвечая на вопрос, «возможна ли ипотека без первоначального взноса в 2024 году», нельзя не рассмотреть варианты, предлагаемые самими застройщиками.
Ограниченные предложения девелоперов
Компании, занимающиеся строительством и продажей недвижимости, не предоставляют покупателям кредиты, они, напротив сами заинтересованы в поиске средств. Однако для привлечения покупателей они периодически реализуют программы в сотрудничестве с банком: речь идет об ипотеке под околонулевой процент.
Компания компенсирует банку часть недополученной из-за низкой ставки прибыли, а сами квартиры реализуются по более высокой цене. Завышение для покупателя составляет 5-30 процентов, что все равно ниже переплаты по процентам по кредиту, если бы ставка была выше. Правда, в этом случае первоначальный взнос все равно должен быть, но для его выплаты можно воспользоваться одним из описанных выше способов.
Существуют и программы, подразумевающие отсутствие у покупателя первоначального взноса, но действуют они далеко не на все предложения застройщика. Как правило, по акции реализуются «застоявшиеся» объекты в не самых популярных районах. Первый взнос в таком случае может сделать сам застройщик, а порядок возврата этих средств прописывается в договоре.
За риски банка платит покупатель
Банки обычно реализуют подобные акции для привлечения новых клиентов. Узнать об актуальных предложениях можно у самих кредитных организаций, застройщиков, риелторов или у ипотечных брокеров.
Ситуацию с банковскими предложениями ипотеки без первоначального взноса в 2024 году можно охарактеризовать как «качели». Когда ипотечный рынок только зарождался в РФ, таких предложений было предостаточно, однако в последние годы банки предпочитают действовать более осторожно, остерегаясь связанных с ними рисков. Выбор по-прежнему есть, но он не столь обширен и имеет определенные нюансы.
Кредитные организации не хотят упускать ту часть потенциальных клиентов, которые не имеют средств на первоначальный взнос, но могут быть интересны им по другим параметрам. Именно на эту категорию рассчитаны акционные предложения.
Несмотря на отсутствие денег у клиента, ему в конечном итоге придется заплатить больше. Выше будет все: ставка по кредиту, страховка. Также могут потребоваться дополнительные полисы и обеспечение кредита. Так банки пытаются хоть как-то компенсировать риски при выдаче кредита человеку, который не может накопить даже на первоначальный взнос.
Какую недвижимость проще всего купить без первоначального взноса?
Проще всего «уговорить» банк на приобретение квартиры в новостройке. Как правило, такие предложения уже готовы и ждут своего клиента, и партнеры сами заявляют, что готовы продать определенные объекты по таким условиям.
С вторичкой все обстоит сложнее. Тут банк может выдвинуть требование о залоге другой недвижимости, также может понадобиться привлечение субсидий от государства.
Купить недвижимость в 2024 году, не имея необходимой суммы на первоначальный взнос, вполне реально даже с учетом повышения его размеров и ставок по ипотеке. Важно помнить, что ипотека без стартового взноса в конечном итоге не так выгодна, как кредит на обычных условиях.
В первую очередь следует оценить свои финансовые возможности и ответить на главный вопрос: ипотека без стартового взноса – единственно возможный вариант? Если ответ положительный, следует выбрать подходящий сценарий (новый кредит, субсидирование, ипотека под залог недвижимости и другие описанные выше варианты) и приступить к его реализации.
