Типовые квартиры не всегда бывают приспособлены для комфортной жизни и уж тем более могут не отвечать индивидуальным запросам владельцев, поэтому очень часто не остается ничего иного, кроме как сделать перепланировку в квартире – по закону и с учетом всех установленных норм. Желание изменить расположение помещений, их размеры и назначение посещает многих собственников, которым надоели крошечные прихожие, коридоры, где не могут разойтись два человека, и кухни, своими размерами способные вызвать агорафобию. Некоторые из них решаются на этот трудоемкий и дорогостоящий процесс, однако далеко не все заботятся о том, чтобы оформить внесенные в планировку изменения в соответствии с законодательством.
Перепланировка и переустройство
Прежде чем задаваться вопросом, как сделать перепланировку в квартире или нежилом помещении, стоит понять, что она из себя представляет. Перепланировка – это любые работы по ремонту и строительству, призванные внести изменения в конфигурацию жилища. Существует строго определенный перечень разрешенных работ и процедура согласования. Это, прежде всего, обусловлено рисками, которые могут возникнуть при перепланировке: дело в том, что некоторые манипуляции могут оказать влияние на технические характеристики всего здания, а значит, ситуацию должны оценить специалисты.
Что входит в понятие «перепланировка»:
- Демонтаж внутренних стен или их перенос на другое место;
- Изменение расположения дверных проемов;
- Переделка одной квартиры в несколько отдельных или наоборот;
- Расширение жилплощади посредством присоединения к ней вспомогательных помещений;
- Выделение новых помещений;
- Обустройство кухонных помещений и санузлов в дополнение к уже имеющимся или ликвидация «лишних»;
- Устройство новых тамбуров или изменение планировки уже имеющихся.
Не все изменения, которые может внести собственник жилья, считаются перепланировкой. Менее кардинальные перемены считаются переустройством. Оно предполагает замену или монтаж коммуникаций, электрооборудования и сантехники.
Что входит в понятие «переустройство»:
- Замена газовой плиты на электрическую;
- Перенос инженерных коммуникаций, сантехники и газового оборудования;
- Переоснащение санузлов и прокладка/замена труб и устройств для установки сантехники и бытовой техники;
- Устройство новых вентканалов.
Несмотря на тот факт, что переустройство не несет таких серьезных изменений, как перепланировка, оно тоже требует уведомления компетентных органов.
Согласования не требует обычный ремонт квартиры, сборка и разборка встроенной мебели, демонтаж антресолей, замена вышедшего из строя или устаревшего инженерного оборудования на аналогичное.
Перепланировка под запретом
Далеко не все знают, как правильно сделать перепланировку квартиры. Они учитывают только собственные желания и интересы, не соотнося их с интересами окружающих и принятыми нормами. В результате зачастую перепланировки оказываются незаконными, поскольку владельцы помещений не потрудились проверить, можно ли выполнять те или иные процедуры, или посчитали, что нарушение сойдет им с рук.
Как уже упоминалось выше, допустимые шаги при перепланировке ограничены законодательно, и все, что выходит за их рамки, запрещено. В число недозволенных операций входит, к примеру, объединение кухни и жилого помещения при условии, что в кухне стоит газовая плита, а не электрическая – нормы требуют, чтобы помещения были разделены перегородкой с дверью. Не получится законно расположить ванную комнату и туалет над соседскими жилыми комнатами и кухней. У тех, кто живет на первом этаже, здесь имеется преимущество – для них такого запрета нет, поскольку в случае неполадок с сантехникой они не нанесут ущерба другим жильцам. Нельзя делать вход в туалет их кухни или спальни – последнее возможно, если в квартире имеется еще один санузел, куда можно попасть из коридора. Вентиляционный короб, который многие собственники считают ненужной конструкцией, «съедающей» площадь квартиры, трогать тоже нельзя как общедомовое имущество.
Проект перепланировки: зачем он нужен
С чего начать перепланировку в квартире? Не стоит спешить и хвататься за кувалду и перфоратор – сначала следует подготовить документальную базу. Если у владельца объекта есть желание сделать его более удобным и внести ряд изменений в планировку, прежде всего понадобится сделать проект перепланировки квартиры. В нем отражаются пожелания владельца квартиры по всем изменениям, и он нужен для дальнейшего согласования в городских инстанциях. Данный документ имеет большое значение, поэтому не составляется «на коленке». Но где сделать проект перепланировки квартиры? В каждом регионе есть организации, которые специализируются именно на этом типе документации и имеют необходимый допуск. Для заказа придется предоставить поэтажные планы БТИ помещения, эскиз изменений, а также техзаключение, где будет представлена информация о состоянии несущих конструкций.
Документ включает общую информацию об объекте, описание предполагаемых изменений, мероприятия по противопожарной безопасности, актуальный план помещений, а также схему после внесения изменений, план систем водоснабжения и канализации, гидроизоляции, полов.
Сделать проект квартиры для перепланировки нужно даже в том случае, если она не затрагивает несущие стены и важные коммуникации. Как правило, на его разработку у профильных организаций уходит 5-10 рабочих дней – все зависит от объема и сложности задачи. Сделать план перепланировки квартиры стоит не менее 10 тысяч рублей, как правило – дороже.
Согласование перепланировки: шаг за шагом
Итак, вы заказали проект перепланировки. После этого на объект приезжает специалист, который произведет необходимые замеры и оценит состояние квартиры, технических коммуникаций и дома. Затем контора подготовит документ – обязательно два экземпляра. В дополнение к нему понадобятся некоторые другие документы. Придется получить техзаключение, отражающее состояние конструкций здания и оценивающее возможность переделок, акты скрытых работ, копия лицензии СРО компании.
О перепланировке следует уведомить УК или ТСЖ, согласовав с ними будущие работы и документально это заверив.
Куда обращаться, чтобы сделать перепланировку в квартире? Соответствующее отделение можно направить в компетентный орган (архитектурный отдел, градостроительный комитет и т.д.) города или района как напрямую, так и через МФЦ. К заявлению должны быть приложены:
- проектная документация с дополнениями;
- техпаспорт, оформленный не позднее чем пять лет назад;
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
- Согласие всех проживающих в квартире (при условии съема по договору соцнайма);
- Согласие всех собственников квартиры на процедуру перепланировки;
- Разрешение общего собрания собственников.
При подаче документов владельцу жилья выдают расписку с перечнем бумаг, чтобы потом не возникло проблем при их возвращении. Кроме того, там можно найти список документации, которая нужна будет от различных ведомств – например, МЧС, СЭС и не только. На вынесение решения по заявлению у администрации есть 45 дней. В течение трех дней после того, как оно будет принято, владелец получает уведомление о готовности и может забрать документы или получить их по почте. Если решение положительное, никаких препятствий для начала ремонта нет. Но не стоит упускать из виду важный нюанс: в документе есть такой пункт как срок действия разрешения – после этой даты проводить работы уже нельзя. Для разных регионов сроки могут варьироваться. К примеру, в столице на перепланировку выделяют 1 год.
Что делать после окончания работ по перепланировке?
Когда ремонтные работы наконец закончены, и необходимые изменения были воплощены в реальность, не стоит расслабляться. Нужно уведомить об окончании перепланировки жилищную инспекцию. Для этого пишется заявление, к которому прикладывается копия договора с организацией, готовившей проект, а также специальный журнал с перечнем и сроками всех проводившихся операций. После этого следует ждать визита комиссии, состоящей из представителей разных ведомств, которая заранее согласует его дату с собственником. Как правило, в составе комиссии работают представители жилищной инспекции, а также председатель ТСЖ или сотрудник УК.
Заявителю, в свою очередь, нужно пригласить на приемку представителей проектного бюро, а также руководителя стройбригады, непосредственно выполнявшей перепланировку. Их присутствие позволит «не отходя от кассы» разрешить все спорные вопросы, если таковые появятся, и подписать акты.
Итогом визита комиссии должен стать документ (акт) о завершенной перепланировке. Одна копия отходит собственнику, вторая – в ЕГРН, чтобы переделки можно было зарегистрировать в кадастровой документации, а третий экземпляр оставляет у себя администрация.
После этого остается лишь уладить формальности – прийти в БТИ за новым техническим паспортом либо оформить его через МФЦ, обратившись туда с соответствующим запросом и заплатив госпошлину.
Как действовать при отказе в согласовании перепланировки?
Если комиссия после осмотра помещения вынесла отрицательное решение относительно согласования произведенной перепланировки, надо получить документальное подтверждение этому факту. К слову, отказы часто бывают у тех, кто не обратился к специалистам и решил действовать своими силами, так как сделать перепланировку квартиры самостоятельно должным образом, с учетом всех необходимых норм, довольно сложная задача.
Для подачи иска в суд по данному вопросу понадобятся следующие документы:
- Отрицательный ответ администрации относительно согласования перепланировки;
- Техпаспорта объекта – как прежний, так и актуальный, отражающий переделки;
- Планы квартир, которые находятся сверху и снизу;
- Свежая выписка из реестра недвижимости.
В ходе рассмотрения иска по назначению суда должна состояться стройтехэкспертиза: эксперты оценят объект, проверят, отвечает ли он установленным нормам, и вынесут вердикт, допустимо ли сохранение переделок. Если никаких нарушений обнаружен не будет, инспектор поставит под актом свою подпись о приеме перепланировки. При отрицательном решении он перечислит причины, по которым согласование не представляется возможным.
Следующим шагом должно быть обжалование и ликвидация несоответствий, обнаруженных при осмотре и проведении экспертизы. К примеру, если перепланировка предполагала замену пола, но в процессе не была предусмотрена гидроизоляция, необходимо будет это переделать.
Если суд встанет на сторону владельца недвижимости, подвергшейся перепланировке, далее потребуется оформить актуальный техпаспорт – для этого придется обратиться в БТИ. Еще один обязательный шаг – фиксация изменений в ЕГРН.
В каких случаях планировку могут признать незаконной?
Не все собственники задаются вопросом, как законно сделать перепланировку в квартире. Поэтому порой согласовать изменения не представляется возможным. Некоторых это останавливает на стадии подготовки проекта, но находятся и те, кто действует в обход властей.
Есть несколько причин, по которым может возникнуть подобная ситуация:
- У компетентных органов отсутствуют необходимые сведения об объекте. В этом случае заявителю направляется требование предоставить нужную документацию. Если в течение 15-дневного срока этого не было сделано, последует отказ в согласовании перепланировки.
- Перепланировка идет вразрез с установленными нормами строительства, ГОСТами и СНиПами, создает угрозу безопасности. Это актуально для случаев, когда изменения затрагивают несущие стены, предполагают перенос «мокрой» зоны таким образом, что она будет располагаться над жилыми комнатами соседей, или предусматривают снос перегородок между кухонной зоной и гостиной.
- Из заключения, которое подготовили авторы проекта, в здании не может производиться перепланировка, поскольку этому препятствует его техническое состояние здания. Такое бывает, если дом слишком старый, и изменения создают лишние риски.
- Есть запрет со стороны комитета культуры. Перепланировка невозможна по закону, когда здание числится в реестре культурных и исторических памятников.
В ЖК РФ можно найти полный список причин, по которым на этапе согласования перепланировки последует отказ. Документ не допускает никаких альтернативных толкований.
Если комиссия, давая отрицательный ответ на запрос, опирается на несоответствие закону, следует попросить уточнить, какие именно нормы и правовые акты нарушены. Кроме того, со стороны комиссии должно последовать предложение решения проблемы – устранение нарушений, проведение дополнительных работ, предоставление недостающей документации. Как правило, если разрешение на перепланировку было получено, отказывают либо из-за упущенных сроков, в течение которых решение считается действительным, либо ввиду несовпадения фактической перепланировки с проектом.
Можно ли придать перепланировке законный статус постфактум?
Нередки случаи, когда перепланировка произведена, но узаконивать ее проведение на предварительном этапе никто не стал. Зачастую с момента внесения изменений проходит не один год, и в какой-то момент возникает необходимость их легализовать – к примеру, это может быть связано с грядущей продажей квартиры, в процессе которой нарушения, в любом случае, будут выявлены.
Итак, как быть, если вы сделали незаконную перепланировку квартиры, и теперь хотите ее узаконить? Еще несколько лет назад закон был довольно лоялен к подобной «самодеятельности», и оформление документы производилось в упрощенном порядке, при условии предоставления в компетентные органы документации от контролирующих организаций о соответствии перепланировки установленным нормам. Но сейчас в ряде регионов такого рода дела передаются в суд, где владелец жилья должен доказать, что перепланировка не несет рисков для жизни и здоровья окружающих, не ущемляет ничьи права и отвечает всем требованиям и нормам. Это весьма долгий, дорогостоящий и трудоемкий процесс – куда быстрее было бы оформить перепланировку по закону, заранее. Впрочем, в некоторых субъектах все еще можно обратиться в БТИ и получить техпаспорт – разумеется, если изменения не противоречат закону.
Чем грозит незаконная перепланировка?
Некоторые владельцы квартир рассчитывают, что о самовольной перепланировке не узнают, а значит, нести ответственность не придется. Но в отдельных случаях скрыть незаконное вмешательство невозможно – к примеру, если собственник решит продать объект, и покупатели захотят взять жилье в ипотеку, оценщик из банка обратит внимание на несоответствие техпаспорта реальной картине и не одобрит сделку. Также на несогласованную перепланировку могут пожаловаться соседи. В любом случае, если данный факт раскроется, хозяину придется нести ответственность.
Нелегальные изменения караются штрафом от 2000 до 2500 тысяч рублей. Помимо этого, на владельца объекта может лечь обязательство по возвращению его в изначальный вид, если придать перепланировке законный статус невозможно.
В том случае, если предписание о возвращении помещения в первоначальный вид не будет выполнено, администрация вправе перевести вопрос в судебную плоскость. Если вердикт будет вынесен не в пользу собственника, его могут выселить из жилья и реализовать квартиру с публичных торгов. Из полученной суммы вычтут сумму, которая потребуется для покрытия судебных издержек и восстановления помещения в соответствии с техпаспортом. Все остальное получит бывший владелец. Правда, на практике подобные прецеденты встречаются не слишком часто – обычно ответчик соглашается вернуть квартиру в прежний облик, не дожидаясь предписания о выселении. Еще один нюанс заключается в том, что единственное жилье не может быть отобрано. Но, как бы там ни было, нужно помнить, что нелегальные изменения в квартире способны обернуться продолжительными судебными тяжбами.
Стоит ли покупать квартиру с перепланировкой?
На рынке вторичного жилья имеется немало объектов, которые подверглись перепланировке – это заметно даже при первичном осмотре помещений на этапе подбора квартиры, поскольку планировка отличается от стандартной. Но, приобретая такую недвижимость, всегда нужно внимательно проверять документы – в частности, техпаспорт. Если перепланировка узаконена, все в порядке, и никаких проблем в дальнейшем не возникнет. В противном случае не стоит спешить с покупкой, даже если квартира продается значительно ниже рынка – вполне может быть, что привлекательная цена как раз-таки связана с проблемами в оформлении перепланировки. Не нужно забывать, что, давая согласие на сделку, новый собственник фактически принимает на себя ответственность за произведенные изменения. Не исключено, что именно на него в итоге ляжет обязанность по возвращению квартиры в первоначальное состояние.
Что касается покупки квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку, банк может просто не одобрить сделку. Факт переделок отразится в отчете оценщика, и конечное решение будет зависеть от того, насколько серьезные изменения были внесены. Например, мелочи вроде расширенного дверного проема в перегородке или появление новых стенок из гипсокартона не будут критичны, но если затронута несущая стена, банк, вероятно, ответит отказом или возьмет с покупателя обязательство в определенные сроки узаконить перепланировку.
Кстати, если ипотека за квартиру еще не выплачена, а собственник хочет сделать перепланировку, ему не стоит с этим спешить: как правило, подобные работы согласовываются с банком, поэтому нужно либо подать запрос в кредитную организацию, либо дождаться погашения ипотеки, а потом свободно вносить разрешенные законом переделки.
